美国房屋出租（2）

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I. 义务

1）房屋维修

房东和租客可以在租约中明确房屋损坏后维修责任的分配及执行程序。一般来说是谁损坏谁负责。如果不是租客导致的房屋损坏，或使用造成的磨损性损坏房东应当负责维修。

为了保障自己的权益，租客搬进之前应当检查房屋及内部设施是否完好。发现损坏可当场告知房东或者拍照为证。拍照时要设置好显示拍照时间以免无必要的争执。

签约前租客还应该注意租约中的一些具体规定，例如是否允许租客在租房期间内安装固定装置（Fixtures），房屋使用出现正常损坏是否需要赔偿等。如果房屋及设施需要修理最好以文字方式向房东提出，注明日期，保留证据。

 

2）购买保险

房东保险(LandlordInsurance)。一般情况下房东购买的保险只负责房屋本身和租客在房屋外面（如住宅前的车道，停车场，游泳池等公共场所）发生的人体伤害，而不负责房屋内的财物损失。

租户保险(Renter Insurance)。租客需要购买租户保险。一般租户保险包括租客个人财产，第三方的责任险(Liability Protection)和第三方医疗险（Guest Medical Protection）等。

 

II.权利

房东的权利

1）规定房屋使用用途，范围和租客人数

房东有权在租约中明确规定房屋的使用范围，可容纳租客人数，是否允许养动物，是否允许在室内抽烟等。如果租客不遵守租约规定房东有权终止租约，也可以向法院申请驱逐租客。因此，租客务必要按租约条款中的约定合理合法使用所租的房屋。

2）进入房屋

紧急情况。很多州都有规定在紧急情况下即使租客不在家房东有权进入房屋。这些情况每个州可能有所区别但大都类似，如水管破裂漏水，浴缸水满溢出。房东在这类情况发生时有权进入房屋检查，维修。

非紧急情况。如果是非紧急情况房东则必须提前（一般情况不少于24小时）通知租客。且进入的时间一般是白天工作时间。如果租客不再续租，房东有权向其他有意租房的人展示房屋。

3）卖房或抵押贷款

一般情况下如果房屋被卖了或者抵押给了银行租客的租约不会受到影响。原房东必须将现行有效的租约转给新房东或者在提前通知租客的情况下将租金退还给租客。

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4）收取押金（SecurityDeposit）

房东收取押金主要是为了保证财产免受不必要的损坏。在租客搬走后房东可以从押金中扣除租客造成的损坏所需费用及清洁费用。扣除了上述费用后，房东必须将剩余的押金以在一定时间内退给租客。

不同的州对押金金额，如何存放押金，如何退还押金等方面可能有不同的规定，具体情况需要参照当地的法律法规。一般来说如果房东在押金中扣取一定的费用，房客有权向房东索取被扣部分的明细清单。如果房客认为所扣除的数额不合理，可以通过法律途径要求房东退还不应扣除的金额以及法庭诉讼费用。有的州还规定若房东没有按当地法律的规定按时将押金存入银行或者在一定时间内没有退还押金，房客有权要求房东退还全部押金，甚至有一定的赔偿款。

5）驱逐租客

如果租约终止后房客仍拒绝搬离房屋，房东有权通过法律程序驱逐租客。然而，在法院未作判决前房东无权擅自换锁把租客拒之门外，不能把租客的个人物品清出出门，不能以断水，断电及断暖气等方式驱逐租客。如果以上情况发生，租客有权起诉房东。如果房东已获得法院的驱逐令，房东可以联系相关执法部门驱逐房客。

 

租客的权利

1）立字为证。为避免与房东之间的纠纷和误解最好是把所有协议都落实在书面上。保存好与房东的通讯记录，若有口头协议要写信或通过电邮确实。
2）保护隐私。除了房租或押金，租客与房东之间最常见的争端就是房东进入出租屋的权利和租客隐私权。所以，隐私权应该在租约中明确以有效地保护租客的权利。
3）维修。房东必须给租客提供适宜居住的基本条件，包括房屋要能挡风遮雨，提供水，电，暖气和安全条件。如果发现小毛病，比如墙漆脱落，地板磨损，厨房设备虽工作但破旧等。这些小修小补不是房东必须要解决问题，但又影响租客的居住舒适。这样的情况可以和房东协商解决，可尝试书面维修申请的办法。阐述清楚具体问题。房东往往对书面申请更重视。
4）押金。租约明确写明押金的用法，退还押金的方法及扣钱的条目(参见房东的权利)。
5）明白什么情况下可以拒绝执行搬迁逐租令。

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