美国房屋出租（1）



相关术语

房东(Landlord): 指出租房屋的人，是房屋的拥有者。
租客(Tenant): 指通过协议在一定期间居住使用他人房屋的人。
租约(Lease): 是房东和租户签订的租责协议。通过这个协议租客被授予居住使用房屋的权利。
房租(Rent): 是租客向房东支付的款项以换取居住使用房东的房屋。
押金(SecurityDeposit): 是租户在入住前或入住时向房东支付的可退还款项，以保证租客履行租约所规定的责任，义务。比如，除了正常磨损外不能损坏房子，并按时缴纳房租。
房屋(Property): 是指用于出租的房子。所出租的房屋要有适当的描述。
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美国住宅租赁法律体系由联邦立法，州和自治地区立法及判例法构成。当代美国住宅租赁法越来越注重对租户权力的保障。法律规定房东承担适住性义务和更多的侵权责任，限制房东终止租赁的权利，驱逐租户要有正当理由。一些地区还实施了不同程度的租金管制措施。从而保障了租户拥有健康，安全，稳定，可负担住所的权利。虽然无须奢华，但住房必须满足作为“家”的最低标准。在租赁法律体系的发展过程中，租户的生活需求，而非财产和契约权利，正越来越多的受到关注。尽管仍存有争议，但这种变化在美国住宅租赁的立法和判例中已经得到了充分地体现。每个州在租房具体问题上的立法都有不同的规定，但也有很多相同的成分。

（一）租约
租约可以是口头的也可以是书面的。在加州，如果租约是一年以后结束要求租约是书面的。口头租约是指口头上达成的协议，具备法律效力。在实际操作中，书面合同对房东和租客都是有益的。另外，为了避免误会和纠纷房东和租客都应该在租约上签字。 
（二）租约内容
(1）房东和租客
租约要注明房东，租客。其他人如果在此房屋居住也要如实填写。若租房时没有将所有房客写在租约中，这些没写的房客很难要求房东履行他/她的义务，职责，导致租客的权利难以保障。当多个租客合租一个房屋而其中一位租客搬走而不再付租金时，房东有权要求剩余租客支付全部租金。此时，如果合同中没有列明所有租客，剩余租客想要追偿也就变的难以实现了。
(2）房屋
租约中对所出租的房屋要进行描述，包括街道地址，城市，州和邮政编码。房屋的面积和丈量单位也应该注明。租约签完之后房东需要给租客一份复印件。
(3）租约期限
租期开始日期及结束日期（租期长度）要在租约中体现出来。一般而言，除非租客违反租约规定房东不能擅自更改租期或加租。是否续约及如何续约也应该在租约中明确注明。如果没有在租约中约定而一方要有意续约，在租约结束之前房东和房客需要进行协商以达成一致意见。如果租约中已经有结束日期，房东和租客没有必要再通知对方租约将要结束。
短期租约或不定期租约到期后房东继续接受租客的租金，则租约自动延续。在这种情况下租客与房东最好重新签订租约，明确双方的权利和义务，以免产生误会，纠纷。
(4）房租及费用
租约中必须列明房租及其它费用。这些费用一般为水，电，网络，电视，煤气，垃圾和院子管理等费用。租约中应当明确注明那些费用由房东支付，那些费用由租客支付。

(5）房租支付时间和方式
租约中一般应对房租的支付时间和支付方式有明确规定。大多数房东要求租客每月第一日支付当月的房租。多数租约中约定每月支付房租有5天的缓冲期。房客的违约责任一般从缓冲期结束日期算起。如果房租由租客直接送给房东或支票邮寄，房东的名字，住址要写在租约里。房东和租客的电话也应该写在租约里。
（6）适住性
租客享有适合人居住环境的权利。如果所租房屋不适合人居住，如房子结构出现危险，租客可以选择搬走，搬走后无需继续付租金。租客也可以及时向房东反映，若房东及时修复或提出合理的补偿安排时，房客一般不得以该项权利为由拒绝支付租金。如果房东拒绝修复，租客可以向当地市政府房屋管理部门投诉，也可以通过法律途径来维护自己的权益。常见不适合居住的情况包括漏水，窗户破损，房子结构出现危险，冷热水供应不足，没有暖气，电路系统故障，房子地面或建筑不卫生，蟑螂、老鼠和害虫等。
(7）转租(Sublease)和转让（Assignment）
转租是指原租客把租约中的部分甚至全部权利转给新的租客，而自己仍履行向房东支付租金义务和责任。转让是指原租客把租约中的全部权利和义务转给了新的租客，新租客直接向房东支付租金。原租客是否仍负有向房东支付租金的责任需要和房东协商。租约中也应该明确列出房屋是否可以转租或转让，以免日后发生争议。比如，租约中可以规定租客转租或转让之前需要通知房东并征得房东的同意。

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本文作者：chen wang, PhD
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